湛江霞山新开楼盘房价，现在下手到底值不值？

昨天下午，我站在湛江霞山一个新楼盘的样板间阳台上，对面就是海，风吹过来的时候，空气里有一股咸咸的味道，销售站在旁边，指着远处说：“那个方向，未来要建一个大型商业综合体。”我在心里默默算了一下，按现在每平方米1.3万的均价，这套120平的房子,首付算下来差不多要50万上下。

说实话，听到这个数字，我愣了一下，霞山啊，不是广州不是深圳,但房价真的已经悄悄爬上来了。

去年我一个朋友在霞山买了房，当时每平9000多，他跟我说，那个时候就觉得贵了，犹豫了大半年，最后还是咬牙上了车，现在呢？同样的地段，新开的盘已经很难找到低于1万的了。房价这东西，真的是不等人。

霞山新楼盘到底有多贵？

我把最近霞山区几个在售新盘的情况拉了一下,大概长这样：

数据来源：2024年5月实地走访及湛江房管局备案信息

看出来没？最便宜的新盘也在1万以上了。 贵的靠近海边的，已经摸到1.6万，这还只是报价，实际成交可能稍微有点波动,但幅度不大。

霞山新房为什么涨得这么凶？

我觉得主要是三个原因。

第一，海景资源稀缺。 湛江的海岸线看着挺长，但真正适合建住宅、又配套完善的地段，其实就那么多，霞山有海景，有码头，有成熟的商业区,这些资源不是随便哪个区都能复制的。

第二，城市发展重心往霞山倾斜。 这两年湛江修高铁、建机场、搞港口，霞山作为中心城区之一，吃的红利不少，我认识的一个做地产的朋友说，霞山现在有点像深圳当年的前海——不是完全一样，但趋势是类似的。

第三，供应量在收紧。 霞山核心地段的地就那么点，开发商拿地成本越来越高，新项目推出来,定价自然就低不了。

买来自住看什么？

如果你是刚需，想买来自己住,我觉得重点看这么几件事：

• 通勤：霞山早高峰堵不堵？说实话，堵，从海滨大道到人民大道，早高峰开车没个20分钟下不来，但好处是公交线路多，有的楼盘离学校、医院也近。
• 生活配套：买菜方便不方便？周边有没有好一点的超市、菜市场？霞山老城区这边配套成熟,新盘基本都带商业裙楼。
• 户型：现在新盘流行做紧凑型三房，80多平能做到三房两厅，听起来很划算，但每个房间都不大。实地看房的时候一定要走进去感受一下,别光看图。

我同事去年买了一个110平的户型，当时觉得大，住进去才发现刚好，他跟我说，买小了以后换房的成本比买大一点的首付贵多了。

投资的话要算清这笔账

投资客的心态和刚需完全不同，但有一个共同点：得算账。

目前霞山新房的租金回报率大概在多少？我拉了一下贝壳上的数据：

• 100平左右的三房，月租金大概在2500-3500元
• 按1.3万/平的房价算，租金回报率在2.3%-3.2%之间

这个回报率水平一般，比不上一些二线城市核心区，也比不上理财，但如果看好未来几年房价上涨,那又是另一回事。

不过我得说实话，房价翻倍的时代已经过了，湛江毕竟不是一线城市,未来房价的涨幅大概率会跑平通胀或者略高一点。

几个要注意的风险点：

• 有些售楼处说“未来地铁经过”，规划还没落地，别太当真
• 价格低的盘要问清楚，是不是靠近工业区或者交通要道
• 样板间和实际交付的标准不一样，合同里注明的东西才靠谱

最近新开盘有哪些值得看？

跑了一圈下来,手头有几个盘特别值得关注：

保利天悦湾——适合想要海景、预算比较充裕的人 这个盘在霞山算是高端盘了，位置好，房子正对海湾，视野开阔，户型设计得比较现代，最小户型100平起步。美中不足的是价格高，而且离菜市场有段距离，日常买菜得开车。

如果你不介意走路去海边，这个盘可以闭眼入，但如果你是习惯走几步路就到菜市场那种生活方式的,可能需要想想。

招商·雍华府——性价比之选 这个盘均价1.1万左右，在霞山新盘里算亲民的，位置在老城区边上，周边配套成熟，学校、医院、超市都在步行范围内，缺点是没有海景,而且部分户型朝北。

我朋友买的就是这个盘，他说，虽然看不到海，但每天早上走路去上班只要15分钟,省下来的时间比看海重要。

华润置地·湛江中心——位置好，配套全 人民大道沿线，地段没得挑，华润的品牌在湛江口碑不错，物业也稳。价格中等偏上，但户型设计得比较合理，浪费面积少。

这个盘我比较推荐给第一次买房、又想在市中心附近生活的年轻人。

现在的时机好不好？

说实话，这个问题最难回答，因为“好”这个词标准不统一。

对于自住的人来说，现在买不算差,因为：

• 贷款利率降了不少，现在首套房利率已经比前两年低了
• 开发商为了跑量，多少有一些折扣，比如送车位、减免物业费之类的
• 房价虽然高，但从长期看，霞山核心区的房子流动性不会太差

对于投资的人来说,现在入市要谨慎一些：

• 短期房价大涨的可能性不大
• 租金回报率一般
• 流动性——也就是以后想卖出去是不是容易卖——需要未来两三年再看

如果是自住，有合适的盘可以上车；如果是纯投资，建议再观望一下,等市场明朗一些也不迟。

最后说句实在话，我站在那个样板间阳台上的时候，看着远处的海，心里其实挺平静的，房价是会涨会跌的，但生活不会停下来。真正重要的不是你买在了最低点，而是你买到了一套合适的房子，能让你住在里面觉得轻松、自在。

也许这就是湛江霞山所有新楼盘房价背后,最真实的意义吧。